Cumplidos 5 años de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo quedan los contratos?

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Cumplidos 5 años de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo quedan los contratos?

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Suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda.

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La suspensión del contrato de arrendamiento supone el cese o paralización temporal del contrato que conlleva, en consecuencia, la suspensión de la obligación de pagar la renta por el inquilino.

La posibilidad de suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda se encuentra en el Art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (rubricado como “Habitabilidad de la vivienda”) que dispone que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de Continuar leyendo

La extinción y el desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda.

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La extinción del arrendamiento se produce por causas objetivas, que operan automáticamente, según el Art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • Cuando se pierda la finca por causa no imputable al arrendador, tanto si se trata de una pérdida material, como sería la destrucción física de la vivienda, (sin que pueda reconstruirse ni repararse) como cuando se trate de una pérdida jurídica (en el supuesto por ejemplo, de expropiación forzosa).
  • Por declaración firme de ruina acordada por la Autoridad Competente. En este sentido la vivienda ha de encontrarse en una situación de imposibilidad de uso disfrute de la misma.

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El recurso frente a la sentencia de desahucio.

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No es frecuente que el inquilino recurra en apelación la sentencia que declara su desahucio ya que el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige acreditar tener satifechas las rentas debidas, siendo el tenor literal de dicho precepto el siguiente:

1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Continuar leyendo

Causas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

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El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento cuando:

  • El arrendatario no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (diferente a la renta) que tenía obligación de pagar (electricidad, agua, garaje, gastos de comunidad cuando así lo hayan pactado las partes, etc…). A este respecto debe atenderse a la libertad de pactos; en este sentido se pronuncia la TS, Sala de lo Civil, nº 528/2015, de 23/09/2015, Rec. 983/2013, referida a un litigio en el que el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado, manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, lo que implica que el arrendatario no incurrió en impago de dos recibos de renta.
  • El arrendatario no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
  • El arrendatario haya causado dolosamente daños en la vivienda.
  • Se haya dado un subarriendo o cesión no consentido por el arrendador. Se fija como doctrina jurisprudencial (TS, Sala de lo Civil, nº 631/2009, de 16/10/2009, Rec. 203/2005) que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento la cesión de la vivienda en tanto el cesionario no hubiese iniciado, en daño del arrendador, el disfrute del objeto del arrendamiento, no siendo suficiente la mera designación en la vivienda de un domilicio social, sin ocupación o aprovechamiento real. Lo que la Ley sanciona, según la TS, Sala de lo Civil, nº 203/2013, de 20/03/2013, Rec. 117/2010,es laintroducción de un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin que medie el consentimiento del arrendador o título que la justifique,– “llámese cesión, subarriendo o traspaso“-, siendo causa de resolución del contrato a no ser que el arrendatario acredite la legalidad de esa permanencia de tercero o terceros en el local.
  • En la vivienda se hayan realizado por parte del arrendatario actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • El arrendatario haya realizado obras en la vivienda no consentidas por el arrendador, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
  • Cuando el inmueble ya no se destine por el arrendatario a cubrir la necesidad de vivienda permanente (es decir, que ya no sea su “primera vivienda”).

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